Av: Sverre Tiltnes, direktør i Bygg21 og Sigmund Aas, partner i Arealstatistikk AS
Bygg og eiendom står for 40 prosent av energien vi bruker. Derfor er vi tjent med en mer energieffektiv og miljøvennlig eiendomssektor. Siden 2013 har nesten 200 norske næringsbygg blitt sertifisert som bærekraftige (BREEAM-NOR) og mange nybygg får høy energimerking. Men de fleste bygg er ikke nye. Skal norsk eiendomssektor bli bærekraftig, må vi også gjøre noe med alle byggene som står der fra før. Da må det lønne seg for eiere å renovere bygg til økt bærekraft.
Tidlig i 2018 tar vi første steg på veien til kunnskap om betalingsviljen for energi- og miljømerking i Stor-Oslos kontormarked. Viktige byggeiere har gitt Arealstatistikk AS tilgang til tall som lar oss koble leiepriser med kvaliteter som energi- og miljømerking for svært mange kontorbygg i Oslo, både nybygg og renoverte bygg. Ved å analysere forskjellene i leiepris mellom bygg med ulik miljømerking, vil det være mulig å se om bærekraft lønner seg for eieren. Det er første gang slik troverdig statistikk blir laget for et helt eiendomsmarked. Byggeiere og politikere bør følge nøye med.
Tall fra den norske bygg- og eiendomsbransjen viser at merkostnaden for å bygge mer bærekraftig ligger på mellom 0 og 5 prosent. Eiere stiller seg spørsmålet om økte investeringskostnader gir lavere kostnader eller høyere inntekter i det lange løp.
I en internasjonal trendrapport ble 1000 utbyggere spurt om motivene for å bygge bærekraftig[1]. Svarene viste en forventning om 14 prosent besparelse i driftskostnader over en femårsperiode. Byggeiere rapporterte også at bærekraftige bygg – både nye og renoverte – gir en 7 prosent økning i eiendomsverdien sammenliknet med tradisjonelle bygninger. Ifølge konsulentselskapet BCGs estimater kan salgsverdien være inntil 20 prosent høyere for bærekraftige bygg, og netto leieinntekter inntil 25 prosent høyere.
Flere i finansmiljøet tror også sterkt på bærekraftige bygg. «Miljøbygg er rett og slett sunn fornuft. Lavere energiforbruk, lavere driftskostnader, mer attraktivt for leietagerne, bedre kontantstrøm for eierne, lavere risiko for bankene og bedre renter for kundene», sa DNB-sjef Rune Bjerke i 2014.
Men bærekraftige bygg er ikke liv laga uten langsiktig lønnsomhet. Estimatene av reduserte byggekostnader, økt eiendomsverdi og økte leieinntekter er svært usikre. I Norge er det hittil solgt for få miljøambisiøse bygg til å bevise at bærekraft er lønnsomt.
På tross av usikkerheten har et knippe utbyggere gått foran. De har investert flere titalls millioner kroner i ny teknologi og kompetanse for å bygge mer bærekraftig enn konkurrentene. Hvilke motiver ligger bak investeringsbeslutningene?
I undersøkelsen «Owners shade of green» har Grønn Byggallianse og Høgskolen i Østfold kartlagt driverne bak eiernes investeringer i bærekraftige bygg i Norge.[2] Av syv indikatorer for merverdi, scorer omdømme blant kunder, ansatte og potensielle arbeidstakere høyest. Økt omsetningsverdi på eiendommen kommer på plass nummer to. Økte leieinntekter og reduserte driftskostnader scorer lavest.
Norske investeringer i bærekraftige bygg er med andre ord i liten grad basert på bedriftsøkonomiske lønnsomhetsanalyser. Eierne som går foran, er i stor grad motivert av forbedret omdømme på kort sikt. Samtidig håper de at etterspørselen etter bærekraftige bygg vil øke i fremtiden, slik at omsetningsverdien går opp.
Verdien til et kontorbygg avhenger i stor grad av byggets netto leieinntekter. Den nye markedsstatistikken vil gi byggeiere håndfast informasjon om leietakere er villig til å betale mer for bærekraftige kontorbygg i Oslo.
Tallene vil gi ett av to scenarier. Det ene er hvis netto leieinntekter viser seg å være høyere i kontorbygg med høy energimerking eller BREEAM-sertifisering. Da vil ordningen med bærekraftige bygg være selvdrivende. Rasjonelle utbyggere vil gladelig påta seg merkostnader for å få mer bærekraftige kontorbygg, vel vitende om at det lønner seg i det lange løp.
Dersom netto leieinntekter viser seg å ikke være høyere i bærekraftige kontorbygg, må vi alle stille oss et nytt spørsmål. Kan vi forvente at byggeiere skal ta regningen på vegne av storsamfunnet?
Den nye statistikken vil gi en viktig indikator på hvem som skal betale for bærekraftig kvalitet i fremtiden.
[1] World Green Building Trends 2016, DODGE Data & Analytics, http://www.czgbc.org/Download/World%20Green%20Building%20Trends%202016%20SmartMarket%20Report%20FINAL.pdf
[2] Owners Shades of Green, http://www.estatenyheter.no/2017/05/15/byggeiere-bekrefter-merverdi-gronne-bygg/